为何西青？何以北辰？ 地铁+商业“北三环”给环城做了一次示范

对于天津环城，楼市的发展格局各不相同。住环城，在与市中心距离拉长的前提下，日常通勤、出行尤为重要。而地铁作为城市新生力量，家与地铁站的接驳距离，往往关系到今后每一天的生活幸福感。

中北镇、张家窝的“遗憾”

西青区以中北镇、张家窝为代表的新一代成熟居住区，为环城住区建设提供了良好的参考。

2号线曹庄站位于中北镇北端，刚通过外环线便“戛然而止”。目前新房项目中，龙湖首创禧瑞郦城距离地铁站更为临近，直线距离也达到了1.2公里。曹庄地铁辐射的范围仅为永旺周边社区，对于万卉路附近的中北镇核心区域，距离曹庄站也得有3公里左右。

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

3号线张家窝板块同样有此问题，南站商务区板块刚刚启动。张家窝板块位于南站的西侧，以距离较近的社会山西苑为例，距离地铁站直线距离约1.5公里左右，更远的小区距离在3公里以上，出行接驳地铁站的方式有很多，唯独不能步行前往。

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

地铁站的位置总是感觉“说远不远，说近不近”的距离，有地铁，也可以说没有地铁。很多居民还是需要自驾上班出行，即使坐地铁出行也需要其他出行方式辅助摆渡至地铁站，无形中也增加了成本。

或许“云轨”的面世会改变这两个区域眼下的痛点，那也是要等上几个年头了。

在北辰，有这样两个居住板块，地铁5号线纵贯居住区，购房者不需要等待地铁规划、建设、完工通车的每个“漫长”阶段，入住即享便捷的轨道通勤力。

与此同时，北辰永旺梦乐城确定落子，根据目前的建设进度，预计明年启动招商计划。或会在区域新房交付之前形成北辰新商圈。

这两个居住板块，就是本篇将要阐述的铁东北路、宜兴埠两大板块。

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

铁东北路板块

这是一个“配套先行，地产同步”的成功范本。

配套先行，在城市化建设的过程中，这种方式便捷有效，且更贴近于实际的人居情况。对于购房者来说，当然想要商业配套齐全、交通方便的地方居住。配套问题没有太大的短板，何愁会没有人会过去居住？

地铁5号线——轨道交通的“敲门砖”

地铁5号线自北始发，沿线经过的第二站-辽河北路站便是进入了铁东北路板块（北辰开发区站暂无新房项目在售）。地铁5号线在铁东北路班内设有辽河北路站、北辰道站、职业大学站等。

在地铁5号线修建时期，房地产的一级市场便已出让了多个地块，比如说正荣府、恒大御景湾、融创臻园，已售罄的金地艺城华府等。同时，商服用地将永旺梦乐城吸引至此，目前接近建设完工。

地铁、商业与土地开发建设的“同步”进行，单论这一点，铁东板块早已优于其他大部分环城板块的资源配置。

双商圈配套——商业配置的主基调

曾几何时，中北镇永旺开业之初，预留出偌大的停车场地，还有停车楼、屋顶停车场等，令人困惑不解？方位在环城的商业综合体，能号召起如此大量的客流？车位能停得满？

而事实上，随着中北永旺运营成熟，每逢周末，不仅停车楼全满，地上停车位不转悠几圈是找不到空当的。

永旺梦乐城属于区域性商业，纵观永旺在全国的选址，可以看出永旺在选址的一些偏好：永旺一向偏重环线边交通便利的位置,或是地铁可以直达的地方。

北辰永旺梦乐城定位在5号线北辰道旁，与融创臻园相邻。2018年底，永旺项目主体已经封顶。目前正在进行幕墙、机电设备安装等施工。项目预计2019年底整体验收，交付永旺公司进行装修及招商工作。

此外，星河地块内涵盖有一个数万平米体量的自持商业，规划建设星河COCOPARK。相隔一个地铁站的距离，规划有两大综合体。届时，在两大商业运营后，通过地铁的连通带客，更能赋予“北三环”这一片区的板块驱动力。

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

宜兴埠板块

如果说，“配套先行”是铁东北路板块的一大特殊点，那宜兴埠板块则可以用“市区延伸”“大盘造城”来形容。

河北区的“延伸”，同样的“配套先行”

宜兴埠板块紧邻河北区，与建昌道板块相距不远。从区位上看，更像河北区的一个延伸，类比于华苑西与华苑居住区。由于区域内棚户区、工业区过多，一直发展得过于缓慢。近几年，宜兴埠板块将重点放在旧城改造、土地整理、新城市建设。

依托5号线的通车，与3号线在区域内形成双地铁交汇，由此，同样的“配套先行”——双地铁+近城区便成为宜兴埠的大“IP属性”。

当然买房子，只看地铁是不够的，毕竟上百万的花销，怎么都得有个由点及面、由表至里的认同。

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

大盘造城，这是要“干大事”？

如果说津南新城是咸水沽板块的代表，那么未来城也有扛起宜兴埠大旗的架势。

远洋未来城位于地铁3号线宜兴埠站北侧，由远洋地产和五矿地产联合开发，占地160万平米，建面328万平米，采用T（高线公园及商业分布）U(U型口袋公园）M（地铁交通）的模式进行规划设计。

1. 项目内轨道交通双交汇——地铁3号线和地铁5号线。社区内共含4个地铁站点，内外交通十分便利，将“流量”导入商业配套，将“人气”赋能于区域生活。

2. 城内规划相当于约5个南开大悦城大小的商业体量，以及2座写字楼，与生活区形成良好互补。

3.规划建设体育公园、美学体验场馆，提升居住生活环境，进而能提升宜兴埠整体形象。

此外，随着成宁府、金辉中环云著等项目的入市，也让宜兴埠板块进入了多家品牌房企开发阶段，商品房整体建设进度加快，市场受众也拥有了更多产品上的选择。依托地铁5号线，未来可直达铁东北路板块的永旺梦乐城，也是区域内居民一处便捷的生活配套。

注：

1、本信息采集于2019年11月7日，实际信息可能有变动，请以销售现场实际信息为准。文中涉及的装修状况、标准以合同为准。

2、文章中所标注的户型面积大小均为建筑面积。

3、楼盘图片均为效果图。

4、规划信息来源于天津市规划和自然资源局。

5、文中地铁相关信息均来自于天津轨道交通官方网站。

6、文中所示距离为百度地图测距距离。

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