地铁“索”房如何避开雷区

2019-03-08 吕佳伟

李嘉诚说：“决定房地产价值的因素，第一是地铁，第二是地铁，第三还是地铁。”

哦对不起，走错片场了，李嘉诚说的不是地铁，而是地段。

但是好像把地段换城地铁来讲，也并不怎么违和。

近地铁一定是开发商给楼盘写广告词绕不开的一个，也是很多购房者挑选房子时优先考虑的一个条件，但是理想总是丰满的，如果一头扎进去了，容易血本无归，今天就这个事咱们得聊聊，给你扫扫雷。

●近地铁的定义

首先咱们说，怎么才能定义这套房子是近地铁的。虽然这个没有一个统一的标准，但是业内有人士指出，正常人步行速度是70-100米/分钟，按照15分钟计算，这距离是1000-1500米，如果达到20分钟以上就要借助公交或其他工具，这样地铁的效应就减弱了。所以，至多1500米，在这个距离内，才是我们说的近地铁。

那咱们接下来说点干货。

1.近地铁不一定就住的舒适

相较于公交和私家车，地铁不会堵车，快速准时，但是并不是说地铁在购房时具有一票决定权，我们同时也应当考虑到房屋的朝向，户型，房龄，房屋质量，配套，环境乃至物业等很多因素，即使对地铁有需求也可细细分辨对地铁的需求是不是十分强烈，综合多方面考量才能买的舒心，住的舒适。

2.项目近地铁≠房子近地铁

很多开发商会在距离上故弄玄虚，比如直接计算项目外墙和地铁口的最短直线距离，或者通过开车或者电动车等交通工具来衡量时间，用X分钟来代替距离，而没有考虑到规划图上标出来的地铁线路。可如果小区比较大，房屋位置距离小区门口恰恰又比较远，就没法享受地铁的便利性了（这样可能只有电动或者私家车能救你了），所以到底离地铁有多近，亲自走过才能算数。

3.地图上近≠真的近

听着是不是有点迷糊，先看图，下面是一张天津地铁线路图，我截取了一部分：

看着好像滨海国际机场站和塘沽站在一个经度上，一不小心还以为它们距离市区差不多远，但实际的情况是这样的：

距离市区，塘沽站不知比滨海国际机场远了几倍。因为地铁图用的都是拓扑关系图，它只考虑物体间的位置关系而不考虑它们的形状和大小，所以买地铁相关的房子，看的应该是地图，而不是地铁图。

4. 并不是项目离地铁越近越好

很多购房者认为自己住的离地铁越近越好，但从安全性和私密性角度而言，住宅与地铁距距离过近并不宜居，地铁的震动、噪音会严重影响居住质量，尤其是对于老人和小孩的生活影响大。社区与地铁站距离最少要保持200米，人流量较大站口与社区之间则应距离300米左右。在纽约、东京等国外大都市中，居民普遍认同的标准是，住宅与轨道交通和商业中心最适中的距离为1公里以上，究竟以哪个为标准，争取亲身找个人多的时候去房间里体验一下。

5.地铁也分三六九等

并不是直接的意思，每条地铁都是重要的，都是连接城市的重要纽带，但是地铁开通的时间分先后，贯通的区域也有繁华与冷清。虽说地铁的换乘还算比较方便，但是一来，换乘增加了时间成本，二来这种地铁班次间的间隔可能会有点久，又增加了时间成本。以我个人的经历，我在坐6号线时等过11分钟，当时的时间也并不晚，但这个情况在1号线上我没经历过。而且对于挤一趟人很多的地铁可能真的不是一个好的体验。地铁都一样，但体验并不一样，我所说的三六九等就是这个意思。对于那些没开通的线路虽说难以估计，但也要有这种考量。

6. 规划中的地铁也有潜力？

对，也不对。我们都知道地铁的建成不是一蹴而就的，尤其是那些暂时还没有开通的地铁，光地铁一期就需要5年左右的时间，远期更需要十年，二十年的时间。于购房者来说，买房时要尽量务实一些，多注重眼前可以看得见的东西。至于开发商忽悠的一些如靠近地铁站点要几年才能见真貌的宣传，则一定要慎重考虑。

7.有地铁不一定就配套完善

成熟的地铁站应该是商业成熟，与公交接驳方便；不成熟的地铁站则荒凉偏僻，没有公交接驳，只有黑车集聚，不但等着挨宰，还有被抢危险，吃饭买水都不容易。虽说地铁站一旦建成，周边的配套也会跟上去，但这些配套的成熟往往需要若干年，购房者刚入住时生活并不太便利，如果你买个菜、逛个超市都要去挤地铁，生活质量会严重下降，未完善的配套不要轻信开发商的忽悠。

8.临近地铁就是价值保证？

实际上地铁房已经存在一定的泡沫，衡量它价值是否会上涨，是否在正常的价值增长范围内，这些需要通过客观的数据来衡量。对于购房者而言，如果是自住型购房，出于居住习惯或者办公需要，当然可以持有，但是如果是买了为理财置业，还要考虑较长时间的资金风险，因为即便地铁投入使用，其房价的上升仍然需要一个过程，太早的透支了这部分房价的话，风险还是很高的。