剧透买房人|从轨交图看置业区域 为何推荐市区和环城外溢区首站？

置业，从不是一件简单的事。

房产作为大宗交易，对普通大众，终其一生，我们仅有为数不多的几次机会。房产市场中，不仅有改变现状的机会点，也有后悔的“坑”。

以下两点，有可能是刚需容易入的购房误区。

1） 买不起市区房，又不想去环城，就买“老破小”。

这里“老破小”指房龄超过20年以上的住宅，这些购房者更看重市区区位所附加的各项配套价值。想法与初衷没有问题，但“老破小”的户型建筑结构、小区环境仅适合于“当年”，新建商品房更多的考虑的是“如今”。单说，“与时俱进”这一块，“老破小”便输了一大截。

购房建议：如果对小区环境、户型分布没有较高要求的置业客群，可选择“老破小”。预算有限，但对居住环境物业、户型产品有较高要求，建议选择主城区旁、环城区域新房产品。

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2） 周边配套五年内无法落地，尤其是交通配套。

一定要注意“规划中”三个字，何时开始建设，何时完工，有没有明确的落地政策，都要重视。周边大到商业、医院，小到菜市场、便利店，都要了解透彻，毕竟这些配套所映射的便是未来实实在在的生活。

置业建议：新天津人在置业过程中，不妨尝试用本地人的思路去选择区域，多考虑基础交通、商业配套、距城市中心的远近等方面。

很多时候，并不是一辆车就能解决大多数的问题。

壹|从轨交图选购房区域

目前天津新房市场上在售、待售数百个项目，对于囊中羞涩、需求刚性的购房者而言，既不想远离市区，又想交通便利、配套丰富，无疑增加了选择的难度。

作为一个城市重要的配套资源，地铁开通以来，大大缓解了城市交通压力。地铁途径的区域，往来市区环城不再“卡顿”，改变了很多环外板块的交通状况。

对于买房人，直接且实际的问题是地铁是否能落地建设、是否能开通，才是当务要点。因此，轨交图也是选择购房区域的一个好办法。

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我们从这张轨交图，可以看出目前的运营+在建+规划中的地铁线路分布，整体由市内六区向外延伸，涉及到环城区域的地铁线路，有的区域“浅尝辄止”，有的地方“蜿蜒曲折”，避开了不少大型居住聚集区。

天津市内六区、环城外溢区首站，相对地铁覆盖较为完善。这两大区域也是本篇推荐的重点。

壹|市内六区

选择市区置业，多以城市资源考虑。

作为“纯土著”聚集地，新天津人想要更快的与这个城市融入，住在市区更能事半功倍。目前市区楼市针对“刚需”客群，大致分如下两类：

1.市区“上车盘”：

代表楼盘：九和府、路劲太阳城、天津凯旋门等

这些楼盘特点是均价大致在30000元/平米以内，多规划小户型产品，总价大致在200-300万左右。这个总价档次，相对于西青区、东丽区某些改善楼盘还要低一点。



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2.市区“刚改盘”：

代表楼盘：中海左岸澜庭、融创南开宸院等。

这类楼盘总价约在300-350万之间，较适合有一定收入实力、或“卖一买一”改善客群。

贰|西青外溢区首站

西青的一路走来，对内主要面向南开区、河西区、红桥区外溢客群，对外面向新天津人。对于预算百万的纯刚需客群，显示已经不匹配了。这一点，从侧面也能看出，西青的楼市发展。

这些在市区生活几十年的购房者，为何对西青格外青睐？

消费者比较讲究“认牌子”“认商家”，千金难买我认可。西青区近年的建设，所形成的城市界面，潜移默化中赢得了市区人民与新天津人的“认可”。

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

西青外溢区首站：

中北镇：目前中北镇的商业、宅地供应均围绕南运河发展，在售楼盘也在随着市场的发展，逐渐摆脱了”刚需“盘的标签，渐渐升级为环城刚改、改善客群的选择。

侯台板块：在行政区划分上隶属于中北镇，但从区位来看，距离中北镇已开发的成熟区域还有一定的距离。临近南开区的华苑、王顶堤、天拖、嘉陵道、密云路等居住区，未来规划有地铁8号线、11号线。

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

华苑西：华苑西板块以“迎水道向西”作为华苑板块的延伸，在地缘差异性更小。目前地铁3号线途径华苑西板块，设有大学城站。由于独特的地理位置，也可就近前往华苑、中北镇周边区域，实现商业与生活配套的共享。

李七庄：“李七庄”之于“精武镇”，界限稍显模糊，但在区位上，李七庄板块距主城区相隔一条外环线，临近南开区奥体板块，梅江板块。从“近市区”这个维度来看，李七庄就“截胡”了不少精武镇的客资。

叁|北辰外溢区首站

北辰区作为环城四区之一，连接天津城区与武清区，更是衔接京津的咽喉之地。自2016年起，北辰楼市便拉开了品牌开发商竞相进驻的序幕。

作为承接红桥区、河北区外溢客群的主力区域，“外环补圆”的利好、各大品牌开发商争相拿地开发、永旺梦乐城的落子、北辰文化中心的规划等等，无一不让北辰区的硬件配置一再升级。

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

北辰外溢首站：

刘园板块：作为天津开通的第一条地铁1号线，这一条大型“输送线路”，将西北角、西南角、海光寺、小白楼以及河西沿线地区刚需置业群体，引入北辰刘园板块。

纵观大北辰，刘园板块的居住氛围无疑是很“聚集”、很有“烟火气”的。目前在售新房有大运河府、龙洲道188号等，虽距地铁站步行有一定距离，但通过自驾或者单车接驳的方式还算比较便捷。

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

宜兴埠板块：宜兴埠接壤河北区，临近建昌道板块。宜兴埠板块的区位IP属性，与市区贯通性强，得到当地地缘性客户及城区外溢客户的认同与吸引。目前宜兴埠板块设有3号线、5号线两条地铁线路。

自2017年起，宜兴埠板块旧改工程打开了“加速键”，进行大规模的土地开发与新城市化建设，土地整理加速，还迁房、商品房也同步跟进。目前板块内新房项目有规模近300万平米的“大盘”——未来城，以及成宁府、金辉中环云著。

肆|津南外溢区首站

津南区在交通方面通达性表现不俗，整体以“双地铁”+快速路的配置底盘。目前在建有地铁1号线东沿线及6号线，与市区线路接驳，南北途径覆盖津南区——双港、辛庄、海教园、咸水沽、双河桥板块。

目前1号线已通车，6号线在建中。津南区由于地理位置原因，许多置业区域与城区的距离并不十分临近，称得上市区外溢首站的仅有——辛庄板块（双港板块目前暂无新房项目在售）。

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

津南外溢首站：

辛庄板块：在去年下半年，辛庄板块迎来复苏后，土地供应趋势从天津大道以南，过渡至以北的洪泥河片区。目前辛庄在配套方面，在建中的地铁1号线东沿线、6号线二期、规划中的Z1线均途经辛庄板块，永旺梦乐城的运营也弥补了周边区域的空白。

此外，海河医院、胸科医院、环湖医院等医疗机构分布周边，区域整体上没有太大的配套短板。

伍|东丽外溢区首站

东丽，作为东线置业的“排头兵”，东丽区地处中心城区与滨海新区中间地带。轨道交通上看，途径东丽区的地铁目前有地铁2号线、6号线、津滨轻轨9号线。在建有地铁4号线、10号线，规划有7号线、11号线、Z8线等，未来将形成八大地铁线路覆盖的轨道交通体系。

跟随东丽区的地铁路线，外溢区首站主要集中在金钟街板块、津滨大道板块。

东丽区各居住板块大致分布

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

东丽外溢首站：

金钟街板块：金钟街板块，是今年新启动的环城地铁沿线板块之一。位于东丽区西北部，为东丽、北辰、河北三区交界处。目前“外环画圆”已完工，金钟街板块将划入环内，交通路网体系将得到升级。对标铁东北路、宜兴埠的“环内+地铁沿线”IP属性，我们可以期待一下金钟街板块未来的表现。

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

铁东北路板块：津滨大道作为中心城区内的骨干快速路，自西向东联结天津站、滨海机场两大交通枢纽，涵盖了在建的地铁4号线、10号线，交汇于沙柳南路站。

由于道路贯通河东、东丽两区的关系，“一脚油”便可共享河东万达-爱琴海商圈配套。目前津滨大道板块内的商业还在规划建设阶段，融创城、上东金茂府、融创融园等均规划有商业产品。

注：

1、本信息采集于2020年7月3日，实际信息可能有变动，请以销售现场实际信息为准。文中涉及的装修状况、标准以合同为准。

2、文章中所标注的户型面积大小均为建筑面积。

3、楼盘图片均为效果图。

4、土拍相关信息均来自于天津土地交易中心。

5、规划信息来源于天津市规划和自然资源局。

6、文中地铁相关信息均来自于天津轨道交通官方网站。

免责声明：因时间、市场、政策等会发生变化，以上信息仅供参考，不作交易依据使用。