集体产权的房子能买吗？

房屋产权分为很多种，除了我们熟知的商品房以外，多数人存在这样一种疑惑：集体产权的房子能买吗？尤其是“小产权房”，究竟能不能交易？其实，“小产权房”并不是一个法律上的概念，只是人们在实践过程中约定俗成的称呼。具体是指在农村集体土地上建设的房屋，房产证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，也称“乡产权房”。 

一、什么是小产权房？

“小产权”其实就是“乡产权”、“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋，或是由农民自行组织建造的“商品房”。

相关政策

2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》政策（2011年国土资发178号）发布，明确指出小产权房不得登记发证。总结来说，“小产权房”就是三无产品：

1.没有国家发放的土地使用证和预售许可证，买卖合同的效力一般认定为无效。

2.购房合同在国土房管局不会给予备案。

3.只有使用权。所谓的房产证也不是真正合法有效的房产证。

二、小产权房有什么缺点？

小产权房交易不受法律保护，同时在转让等方面有很大的限制。

1.法律效力

“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则，但也区分不同情况：

（1）对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效；

（2）对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

2.房产转让

“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。

3.政策风险

购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

三、怎样鉴别小产权房？

鉴别是不是小产权房，可以从是不是有房产证，房产证是不是不动产权证来看。

1.看有无房本

很多小产权房是没有房产证的。不管是小产权房，还是没办理下房本的房子，建议不要交易。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

2.看是不是不动产权证

合法且受法律保护的房屋交易，所交易的房屋必须拥有不动产权证。

不动产权证书

而小产权房的“房产证”，由县政府或者乡政府颁发，并非由当地不动产登记中心颁发。

集体产权的房子能买吗？综上所述，虽然小产权房可能在价格上有很大优势，但是购房者必须清楚，小产权房在法律上是明令禁止上市交易的，同样的也不能得到法律的保护。购房者切不可贪图便宜，造成不可挽回的损失。

（资料来源：《中华人民共和国土地管理法》、《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》）