前段时间有刚需小白咨询问道：2万/平米左右的海河教育园区能不能入手，自住，感觉那边环境好、配套全，值不值得买？
其实在天津有很多这样的购房者，对于他们：海河教育园区有对标市区的配套水平，而且城市环境更新，也很适合居住。
对于天津刚需，买海教园真的适合吗？
壹|“离城还在城”——海教园
海教园位于于中心城区和滨海新区之间的海河中游南岸，距外环南路之间距离不过6.4公里。从区位来看，海教园北至天津大道，南至津港公路、津晋高速，西至蓟汕高速联络线，与市区、咸水沽、辛庄、会展中心板块接壤。
本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。
毫无以为，未来的津南将形成辛庄、海河教育园区、咸水沽三足鼎立的格局，加之国家会展中心的助力，区域也将走向大津南时代。不过对于买房人来说，三大区域簇拥下的海教园，从青涩走向成熟，如今它还拥有多少外力与内能？
外溢客群：
对于“房价难以承受之重”的如今，天津置业版图自然不断扩大。城市的发展脚步中，市区-环城-远郊的外溢也似乎成为了默契的规律。
购房者外溢的动线，往往沿着主干道、地铁线。南线外溢，海教园板块便参与其中的一环。
市区-辛庄-海教园-咸水沽，这样的外溢路线也恰恰是地铁1号线东延线、6号线的走向。很多城市外溢客群也是依赖着轨道交通作为向外置业的导向，赋能于地铁更强大的引流力，带动着海教园未来居住需求的放大。
有人口便有发展计划，板块的配套、规划就有了机遇。
本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。
轨道交通：
津南区的1号线东沿线，2019年底已开通高庄子站、北洋村站、国展路站、东沽路站等车站，其余车站随周边配套项目建设进展陆续开通。
此外，地铁6号线二期，预计于2022年底开通运营，自梅林路站至咸水沽西站，共设9站新地铁站点。
本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。
依照目前的进度来看，海教园的轨道交通建设相对于很多新兴居住区都要快。
通过轨道交通的带动，政府支持、房企抢滩、商圈崛起、规划明确等发展动能，为海教园提供了“起势”。
三大商圈：
与其说，曾经的津南区商业分布过于零散与陈旧，不如说，如今以永旺梦乐城、月坛商圈、吾悦广场构成的津南区商业新格局。
永旺商圈：以永旺梦乐城为代表的辛庄板块，目前汇聚深特广场、新濠广场、兆恒广场、新业广场、赢聚广场等五大商业项目，致力打造月坛商圈之后的城南新商圈。
吾悦广场商圈：
作为新城进入天津市场的“开篇”项目，选址于咸水沽内，临海教园、八里台、北闸口等片区，打造约10万平米的体验式购物中心和5万平米的民国主题商业街区，填补津南区在全业态一站式消费的空白。
本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。
月坛商圈：
津南商业中心一向在咸水沽，咸水沽商业中心一向在月坛。一句话，所折射出的老津南人对传统“百货大楼”形态的月坛商厦情怀与认同。目前，距离月坛商厦不远的沽上江南项目自持有新华城市广场，辐射周边社区居民，也为月坛商圈注入了一波新活力。
津南三大商圈实景图
图|源于网络
规划蓝图：
纵观，海教园伊始的规划蓝图，天津大学、南开大学与各职业院校分列中央绿廊两侧，将住宅区规划至南开大学东侧，呈双竖排“腹肌状”分布。如此划分，保证着各功能区相对独立、互不干扰的区域界面，也方便公交、地铁线路的覆盖。
海教园规划图
图|源于网络
尚未规划大型商业配套的海教园，主要原因还是为了保障高教区的整体区域氛围。然，看似没有大型商业综合体傍身，实则什么都不缺，与三大商圈都保持了“刚刚好”的距离。
三大商圈中，吾悦广场所处的区位，恰恰比邻于海教园。在辛庄永旺、月坛商厦后，也给予了海教园人更为便捷的商圈选择。
房企聚力：
海教园近两年土地供应稳定，目前海教园汇集近11家房企，在售新房项目约9个，分别为雅居乐御宾府、雅居乐御宾府雅玥、景瑞翰邻、锦绣大家、中海·锦城、路劲赞成、阳光城·文澜府、仁恒海和院、鲁能泰山7号。
一个新兴居住区，在前期配套待发展的情况下，楼市定位常以刚需为主。随着区域配套的落地、居住氛围的提升与购房者的认可，该区域的楼市产品会向偏改善倾斜。
海教园板块楼市分布
本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。
然而，3.0阶段的海教园“峰回路转”，路劲赞成、阳光城文澜府、中海·锦城、阳光城未来悦等项目推出不少80平米左右的小户型产品，使得海教园楼市向“低密+低总价+小户型”的趋势演变。
注：
1、本信息采集于2020年2月25日，实际信息可能有变动，请以销售现场实际信息为准。文中涉及的装修状况、标准以合同为准。
2、文章中所标注的户型面积大小均为建筑面积。
3、楼盘图片均为效果图。
4、土拍信息来源于天津土地交易中心。
5、文中地铁相关信息均来自于天津轨道交通官方网站。
6、图片来源于网络，侵删。
7、规划信息来源于天津市规划和自然资源局。
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