“南征北战”北辰篇|环内+地铁+挂地 2020年北部启动快节奏？

进入今年3月以来，北辰与津南两大刚需环城区域在城建、规划等“大动作”不断，承接2019年，迎来2020年的第一波发展。

3月5日，天津地铁4号线北段工程2标项目部临建工程开始破土动工，标志着中国中铁天津天津地铁4号线北段工程拉开施工序幕。

3月初，天津规划和自然资源局津南分局发布《津南区2020年国有建设用地供应计划》，累计有28宗优质地块待释放。

3月19日，天津规划和自然资源局公示《天津市津南区土地利用总体规划（2015-2020年）》，国展板块周边用地规划大调整。

3月19日傍晚，天津土地交易中心官网释放出2宗北辰环内住宅、商服用地挂牌文件，起始总价合计9.46亿元。

3月26日，国家会展中心首展时间敲定，明年6月迎来——中国建筑科学大会暨绿色智慧建筑博览会。

纵观天津楼市，“金三”还未“醒盹”已至尾声，“银四”成色也未可知。北辰区与津南区楼市的发展，同为区域内两三个重点板块发力，其余板块各有侧重的模式。在目前一系列规划兑现、配套补齐后，这两大环城区域是否能形成新的格局，板块多点建设能否带来区域的蝶变？

由此，近期我们将以“南征北战”为主题，看一看2020年北辰区与津南区的楼市趋势。本篇，侧重介绍一下“京津往来的门户”——北辰区。

壹|特殊的“北三区”

近年，京津冀协同发展带动了环京、环津区域的关注度。作为“北三区”的老大哥——武清区，自2008年京津城际的开通，武清经济开发区、环渤海交易中心让产业留在了这里，“靠着北京、天津房价”也得到了北漂族的认可。

宝坻区，近两年凭借高铁规划被戏称为“下一个武清”，从而搭上这趟协同发展的车。目前高铁站都在建设当中，待运营后也将促进宝坻区的外联力，与城市发展。

图|源于网络

而，北辰区则是“环京三区”中较为特殊的一位。北辰区北承武清，南接市区，为天津市区至北京的首站。在交通上，倚仗京津唐高速公路，便先有了京津冀一体化的交通优势。近年，由红桥区、河北区领衔的市区外溢群体以及需要“北京-天津”双城往返的新天津人构成了购房市场上的主力。

贰|环内+地铁硬核配置

目前环城四区中，外环内区域并不平均。环内土地较多的则是北辰区，津南、东丽、西青均有较大差距。加之鸭梨变土豆的外环拓圆工程，日后北辰区的环内土地面积还会扩充。

环内房到底有多香？在预算够不上市区房后，很多购房者都会后退一步，在城区边缘配套不差的新兴居住区外溢，也不会一下子给自己的生活带来太大的心理落差。小编列举几个环内盘便可见一斑：

由此，拥有的这些环内土地资源便是北辰区城区建设、房地产开发的硬核优势。加之北辰区目前已确定的快速路、地铁规划，更为这片区域加上了“环内”“快速路旁”“地铁沿线”的标签。

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

说到地铁，大概是人们对于北辰又一大深刻印象。目前北辰区共有地铁规划4条，地铁1号线、3号线、5号线、4号线（在建中）。这4条线分别覆盖刘园、双街、天重、铁东北路、宜兴埠五大板块，其内大部分在建新房项目为地铁沿线分布。

地铁与土地开发建设的“同步”进行，单论这一点，铁东板块早已优于其他大部分环城板块的资源配置。

叁|北辰楼市“两大江湖”

盘点北辰各板块的开发格局，大致可分为两大楼市江湖。

1. 北辰环内板块，位置更倾向市区：刘园-大运河板块、天重板块、宜兴埠板块、铁东北路板块

特点：起步开发较早、多分布在地铁沿线。购房者大多为临近城区外溢。

2. 北辰环外板块，位置更靠近武清：双街板块、大张庄板块、北仓镇板块、小淀板块

特点：双街板块起步较早，其余板块尚处于开发初期，低总价区域。购房者大多为新天津人。

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

·刘园-大运河板块：北辰商品住宅早期开发的代表区域。瑞景板块位于北辰区与红桥区的交界处，沿着地铁1号线，吸引了很多红桥土著外溢至此。

·天重板块：以天重机械厂为核心地块的天重板块，当下还在土地整理阶段。地铁4号线北段的开工建设，也将这片亟待解决地铁覆盖区域，有了今后的交通保障。未来板块内将保留部分厂房，打造成天重文化创意产业园。

·宜兴埠板块：宜兴埠接壤河北区，临近建昌道板块。目前宜兴埠板块设有3号线、5号线两条地铁线路。远洋未来城在此开启“造城”模式，未来将打造宜兴埠新面貌。

宜兴埠楼盘分布

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

·铁东北路板块：地铁5号线的通车将铁东北路板块打造成当年的环城“黑马”，目前永旺购物中心在建中，目前正在进行内部装修阶段，未来将与星河COCOPARK形成双商业辐射。

·双街板块：昔日曾“叱咤一时”，拥有着柴楼新庄园、半湾半岛的双街板块目前生活配套齐全，在建的地铁4号线、九园公路、京津公路构成了发达的交通环境。

·大张庄板块：大张庄板块内，设有北辰装备制造产业园。未来计划依托园区内众多装备制造项目，逐步发展内部配套，进而实现职住平衡。

·北仓镇板块：根据规划，北仓板块划分16个地块，将会建成大型居住生活区。北仓示范镇板块规划有1号线延长线、地铁12线，目前出行方面主要以自驾为主。

·小淀板块：小淀板块同大张庄板块类似，待“外环补圆”后，将归入环内板块。未来将设高铁北辰站，小淀镇内超市、菜市场、银行等都有配置，基本生活需求可以满足。

鉴于北辰区域板块众多，本篇着重梳理目前关注较高的刘园-大运河板块、铁东北路板块。

肆|刘园-大运河板块

2018年前，刘园板块的属性定位：邻近外环西路、地铁1号线通达、瑞景居住区。

2018年年初，天房、招商分别摘得龙洲道188号、189号地块，这块地就是如今的龙洲道188号、大运河府项目。

自此，刘园片区的发展轨迹进入到这片紧邻北运河的区域——大运河板块。

峰回路转，今年3月20日，北辰新上架2宗，均位于刘园瑞景板块，定于4月17日下午摘牌。

津北辰光（挂）2020-002号：独立地块位于北辰区光荣道与辰通路交口西北侧，四至为东至辰通路，南至规划养老院用地，西至现状建筑，北至龙武道。

津北辰光（挂）2020-003、004号：该打包地块均位于北辰区光荣道与辰通路交口东北侧。

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

两宗宅地总占地约5.65万平米，规划总建面10.32万平米，起始总价9.46亿元，起始楼板价约9000元/平米。这两宗地块均位于天津外环线以内、光荣道北侧，处于佳园里居住区与天津商业大学交界地带，生活配套较为成熟。

目前刘园-大运河板块在售新房集中于大运河沿线，目前地铁4号线在建，虽距1号线步行有一定距离，但通过自驾或者单车接驳的方式还算比较便捷。

图|源于网络

大运河板块地理位置处于瑞景居住区和北辰政务中心的中间，优先享有瑞景老住区的商业配套：瑞景商业中心、华润万家、乐天玛特、瑞景国际鞋城等，日常生活购物很方便。

此外，大运河板块目前汇聚三大自然资源：北运河、刘园苗圃、北辰公园。河景+生态苗阜+公园的配置，放眼环城乃至市区都是十分少见的。这样丰富的自然资源环境，都是未来业主休闲、度假的好去处。

伍|铁东北路板块

铁东北路板块是“配套先行，地产同步”的成功范本，目前拥有“地铁5号线”“双大型商业”“北辰文化中心”多个IP。

地铁5号线自北始发，沿线经过的第二站-辽河北路站便是进入了铁东北路板块（北辰开发区站暂无新房项目在售），在铁东北路班内设有辽河北路站、北辰道站、职业大学站等。

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

目前铁东北路板块大型商业综合体规划有两个：永旺梦乐城、星河COCOPARK。目前永旺购物中心在建中，目前正在进行内部装修阶段，总建面达到26万平方米。预计今年开始招商工作。

图|源于网络

北辰区文化中心规划于铁东北路板块，项目位于北辰道、龙门道发展带上，主要建设：区影剧院、区博物馆（包括非遗馆）、区美术馆、区文化馆、区图书馆。待该项目建成后，或将改变本市外环线北部面貌，弥补本市北部地区发展的短板。

目前板块内正荣、融创、星河、碧桂园、绿地等品牌开发商纷纷进驻开发，未来还会新地块出让，集群发展效应可以想见。

注：

1、本信息采集于2020年3月27日，实际信息可能有变动，请以销售现场实际信息为准。文中涉及的装修状况、标准以合同为准。

2、文章中所标注的户型面积大小均为建筑面积。

3、楼盘图片均为效果图。

4、土拍相关信息均来自于天津土地交易中心。

5、规划信息来源于天津市规划和自然资源局。

6、文中地铁相关信息均来自于天津轨道交通官方网站。

免责声明：因时间、市场、政策等会发生变化，以上信息仅供参考，不作交易依据使用。