位于天津东南部、海河下游南岸的津南，接壤河西区，近年凭借良好的的规划落地以及基础配套设施的不断完善，该区域房产市场也越来越受各方关注。
本篇，小编从河西边界往东南方向推进，给大家带来辛庄、海教园区域分析。
四大片区区域图
本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。
置业手札|辛庄、海教园——详解津南两大片区 手握160万，你选择买在哪？
2020-07-31
壹|辛庄、海教的“内驱力”
一个片区、一个楼盘的配套程度，其实只是区域发展的表象。而一级土地市场的出让，也仅仅是地产开发的前瞻。一个区域能否持续向前走，整体的内驱力则必不可少。
内驱力1：轨交进度提效：
津南区的1号线东沿线，2019年底已开通高庄子站、北洋村站、国展路站、东沽路站等车站，其余车站随周边配套项目建设进展陆续开通。此外，地铁6号线二期，预计于2022年底开通运营，自梅林路站至咸水沽西站，共设9站新地铁站点。
随着交通选择越来越多，津南区的脚步将加快提速。
本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。
内驱力2：重点硬核项目推进：
天津国家会展中心，位于天津市津南区海河中游南岸，是上海、广州之外的第三大国际会展中心。国家会展中心（天津）将承载着非首都功能疏解的产业使命，建设集展览、会议、办公、酒店和商业于一体的会展综合体。
效果图|来源于网络
2019年3月29日国家会展中心（天津）项目正式开工建设，预计一期展馆区于2021年6月完成建设并投用，综合配套区与二期展馆区于2022年7月1日前竣工。
内驱力3：绿色屏障区：
如果说环城中北辰、西青重产城融合，东丽、津南区侧重点则是生态建设。去年4月，天津绿色屏障区的大规划公布，主要对中心城区与滨海新区之间700多平方公里的区域进行规划管控。
根据规划图，津晋高速以南，也就是未来八里台、北闸口、小站、天嘉湖，或不会再有大规模的土地开发，这样，未来的楼市发展重点，就都落在了双辛、海教园、咸水沽、葛沽这几大板块上。
规划图|来源于网络
贰|“跨界”区域——辛庄板块
辛庄板块，位于河西区-津南区跨界区域，它的楼市发展，经常被地产圈“同僚”复盘。
2014年首创、金地、阳光新业（后被华远收购）同步拿地，几近同步建设，当时的“三足鼎立”，便是如今已交房入住的首创城、金地艺境、华远波士顿。
在那个光景，津南区其他板块还处于萌芽状态，海教园并没有多么引人侧目，咸水沽依然在自给自足。
永旺梦乐城津南店
图|源于网络
当时辛庄板块，提出诱人的“地铁+5商业中心”大规划，致力打造津南区的商业中心——地铁1号线延长线（当时在建）及新濠广场、新业广场、深特广场、兆恒广场、赢聚广场。如今，地铁1号线延长线已通车，永旺梦乐城津南店（深特广场一期）成为拉动辛庄发展的有力基础，改善了曾经辛庄、乃至津南区的整体界面。
本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。
去年辛庄板块迎来复苏，在此之前，其土地供应已经数年断档。
而在2019年下半年，辛庄土地供应、地铁1号线东延线开通时间确定、国家会展中心首展敲定，这一切前后脚的连贯动作。你品，你细品，这其实是辛庄的第二次“轮动”。
不可否认，如今的辛庄板块迎来了其楼市“第二春”。“邻居”海教园的10余年持续去化，它得到了购房者的认同——有了天津大道、津沽公路，海教园与市区的距离都是“so so”。如今辛庄的翻红，自然而然，有了对标，市区环城的落差感便消除了不少。
辛庄板块楼市分布
本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。
首创禧悦翠庭在售5#、22#、25#、26#、27#，在售户型为79平米、83平米两室；89平米、109平米三室，整体均价19500元/平米。
7月29日，美的云熙府加推小高层7#、洋房16#，加推洋房98平米、洋房105平米、小高层115平米户型。
叁|“重返刚需时代”——海教园板块
作为环城区域特殊的存在，正如上文所述，10余年间，海教园扎扎实实地赢得了购房者的认可。
海教园板块，背靠咸水沽，前拥辛庄。天津大学、南开大学移师海教园，使得该板块整体营造出浓厚的学府氛围与高知的人文环境。加之，十余所高等院校带来大量学生及教职工，所形成的人口规模不容小觑，是海教园的基础与底盘。
纵观，海教园伊始的规划蓝图，天津大学、南开大学与各职业院校分列中央绿廊两侧，将住宅区规划至南开大学东侧，呈双竖排“腹肌状”分布。如此划分，保证着各功能区相对独立、互不干扰的区域界面，也方便公交、地铁线路的覆盖。
海教园规划图
图|源于网络
尚未规划大型商业配套的海教园，主要原因还是为了保障高教区的整体区域氛围。然，看似没有大型商业综合体傍身，实则什么都不缺，与三大商圈都保持了“刚刚好”的距离。
永旺梦乐城：
距海教园板块直线距离：约1.1公里
津南吾悦广场：
距海教园板块直线距离：约600米
月坛商圈：
距海教园板块直线距离：约1.7公里
津南三大商圈实景图
图|源于网络
三大商圈中，吾悦广场所处的区位，恰恰比邻于海教园。在辛庄永旺、月坛商厦后，也给予了海教园人更为便捷的商圈选择。
海教园在消化了高等学府、土地整理的政策后，人们对于海教园居住的反馈如何，下一步的配套如何进一步完善，也是今后海教园的一个看点。
海教园近两年土地供应稳定，目前海教园汇集近11家房企，在售新房项目约9个，分别为雅居乐御宾府、雅居乐御宾府雅玥、景瑞翰邻、锦绣大家、中海·锦城、路劲赞成、阳光城·文澜府、仁恒海和院、鲁能泰山7号。
一个新兴居住区，在前期配套待发展的情况下，楼市定位常以刚需为主。随着区域配套的落地、居住氛围的提升与购房者的认可，该区域的楼市产品会向偏改善倾斜。
海教园板块楼市分布
本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。
然而，3.0阶段的海教园“峰回路转”，路劲赞成、阳光城文澜府、中海·锦城、阳光城未来悦等项目推出不少80平米左右的小户型产品，使得海教园楼市向“低密+低总价+小户型”的趋势演变。
重点楼盘推荐：
阳光城文澜府项目目前2#、4#、10#、12#、13#在售，户型面积为80平米两室、88平米、105平米三室，整体均价22000元/平米。
中海·锦城在售2#、3#、36#，在售84平米两室、89平米三室，整体均价23000元/平米。
路劲赞成86平米、90平米、106平米、116平米两室/三室洋房在售，整体均价21000元/平米。
锦绣大家目前在售37#-39#、45#-51#，88平米两室、110平米三室、127平米四室。
注：
1、本信息采集于2020年7月31日，实际信息可能有变动，请以销售现场实际信息为准。文中涉及的装修状况、标准以合同为准。
2、文章中所标注的户型面积大小均为建筑面积。
3、楼盘图片均为效果图。
4、土拍信息来源于天津土地交易中心。
5、文中地铁相关信息均来自于天津轨道交通官方网站。
6、图片来源于网络，侵删。
7、规划信息来源于天津市规划和自然资源局。
8、文中所示距离来源于百度地图测距所得。
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