置业图鉴|从“三足鼎立”到“四分天下” 到底谁买走了津南的房？

壹

本篇缘起于，小编近日攀谈的滴滴师傅，这位大哥在静海区工作，在单位附近租房生活；前两年，在津南买了套商品房；周末在市区跑跑活。简简单单的一段对话，描摹出这位滴滴师傅的“三角型”生活动线。

诚然，津南区由于地理位置原因，许多置业区域与城区的距离并不十分临近，单以“地缘性”外溢很难表述大部分置业者的购房需求。

但，说到置业津南，很多不甚了解的购房者直观感觉就是“远”。接着，紧接着一个疑问句——“买东西方便么？”

解：

交通配套方面：

如今，人们都以 “车厘子自由”来鉴定是否生活得好的新标准。而说到环城置业上，居所的“交通自由”便成了尤为重要的一个因素。

津南区在交通方面通达性表现不俗，整体以“双地铁”+快速路的配置底盘。

目前在建有地铁1号线东沿线及6号线延长线，与市区线路接驳，南北途径覆盖津南区——双港、辛庄、海教园、咸水沽、双河桥板块，待建成后，市区与津南主要居住板块的空间距离。

南北两条快速路为一条是位于北侧的天津大道，另一条是南侧的津港高速。加之多趟公交线路的覆盖，不论是公共交通出行，还是自驾，均十分便捷。

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

商业方面：

与其说，曾经的津南区商业分布过于零散与陈旧，不如说，如今以永旺梦乐城、月坛商圈、吾悦广场构成的津南区商业新格局。

商业配套上，以永旺梦乐城（深特广场）为代表的辛庄板块，目前汇聚深特广场、新濠广场、兆恒广场、新业广场、赢聚广场等五大商业项目，打造月坛商圈之后的城南新商圈。

津南吾悦广场，作为新城进入天津市场的“开篇”项目，选址于咸水沽内，临海教园、八里台、北闸口等片区，打造约10万平米的体验式购物中心和5万平米的民国主题商业街区，填补津南区在全业态一站式消费的空白。

津南商业中心一向在咸水沽，咸水沽商业中心一向在月坛。一句话，所折射出的老津南人对传统“百货大楼”形态的月坛商厦情怀与认同。目前，距离月坛商厦不远的沽上江南项目自持有新华城市广场，辐射周边社区居民，也为月坛商圈注入了一波新活力。

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

贰

从津南各置业板块分布可以看出，双港、辛庄组成的“港辛板块”，是连接海河教育园与市区的中间地带，堪称为津南区的“北门户”。那些年，借力梅江以南的发展趋势、加之临近河西区的刚需、刚改外溢客群购买力，港辛板块与咸水沽，还有当时被称为“后起之秀”的海教园，形成“三足鼎立”之势，领衔津南楼市。

近几年，八里台-天嘉湖板块以其低总价、配套先行的优势，吸引了不少津南本地人、市区刚需外溢以及外地人留津置业等客群。

昔日的“人气王”——双港-辛庄板块

如今，说到津南置业的话题点，无论业内还是购房者，大多会都从海教园、咸水沽、天嘉湖，讨论到葛沽、北闸口、小站，而对昔日承接市区人口外溢的主力区域——双港-辛庄板块提及甚少。

究其原因，还是土地供应量的锐减。目前双港-辛庄板块新房供应非常有限，很长时间以来没有新盘入市。双港板块的象博豪庭、天房意境尚有少部分房源在售，均价在17000-24000元/平米左右。

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

叁

政策倾斜+大规划——海河教育园区

顾名思义，基于一系列政策规划的影响下，海河教育园区在津南楼市中有着“遗世而独立”的特殊感。也正因如此，海教园收获了很多刚需的、刚改的、改善的真爱粉。

提到海教园的优势，十有八九的购房者首先会想到基于天津大学、南开大学为代表的十余所高等院校，打造的高知人文区域。这个“特殊”区究竟还有多少独特优势？仅仅如此吗？

图片来源于网络

地理位置上“津滨走廊”：与东丽区的地理位置类似，海教园板块位于天津东南方向中心轴以下，连接市区与滨海新区，可吸收两地客资。

“高校先行，配套跟进”：作为政策规划属性强大的特殊区，高等院校师生的进驻为海教园增添了良好的人文氛围。在今年3月份开工建设的国家会展中心（天津）项目，无疑再次提高了海教园整体的“调性”。建设用地3.08平方公里，建成后总建筑面积将达到120万平方米，是天津梅江会展中心一、二期面积的3倍以上。体量庞大、造型规整，集展览、会议、商业、办公、酒店功能于一体。

选址于海教园的国家会展中心项目，从地理位置上讲，并从未来发展趋势上看，不仅为海教园“添砖加瓦”，对于相邻的辛庄、咸水沽乃至葛沽板块均有利好辐射。

双地铁“南北加持”：目前地铁1号线东沿线、6号线延长线正在施工建设。其中6号线延长线，更临近海教园住宅区。6号线延长线梅林路至咸水沽西站段，海教园内设置4站。

享辛庄及咸水沽配套辐射：由于目前海教园内暂未规划大型商业，海教园板块地处辛庄与咸水沽中间区域，可享这两个居住板块的商业生活配套。

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

楼盘推荐：

景瑞翰邻主打学院派定制洋房社区，规划共22栋7层到顶洋房，共760户，人车分流。洋房在售，主推95平米、110平米、125平米三室，单价21000—23000元/平米。

路劲赞成项目目前1#-6#已开盘在售，户型面积为86平米两室，90平米、116平米三室。均价21000元/平米。

雅居乐御宾府规划27栋洋房产品,主力户型为90、110平米小三室户型，适合刚需人群。项目洋房在售，主推89平米、112平米、129平米两室三室，单价22000——23000元/平米。

稳定且扎实的发展——咸水沽板块

直截了当的说，房价亲民、双地铁加持、“类市区”成熟配套构成了咸水沽楼市的主要优势。

房价：目前咸水沽板块内在售新房有6个左右，高层产品均价在15000元/平米上下。相较之西青区、北辰区的成熟居住区，价格着实吸引着一批刚需客户。

预算100万以下：咸水沽板块暂无此预算价位新房，可以关注北闸口、葛沽、八里台-天嘉湖板块新房。

预算100万-150万：咸水沽板块在售新房的高层产、低总价小户型产品。

150万以上：咸水沽板块在售新房的高层大户型产品、洋房产品。

双地铁加持：途径咸水沽板块地铁线路为1号线和6号线延长线。地铁1号线东沿线，目前开通至李楼站，正在建设中将延长至双河桥站，预计今年年内通车。地铁6号线延长线目前也已开工建设中，待建成后津南区将成为环外为数不多的“双地铁”环城板块。

“类市区”成熟配套：月坛商厦+新城吾悦广场+新华城市广场的商业配置，海河故道公园的景观资源，咸水沽医院的健康保障都在验证着咸水沽作为环城成熟居住区的硬核指标。

曾经，咸水沽的置业客群均以津南各镇的地缘性客户为主。受市场大环境的演变，以及咸水沽楼市的优势，市区刚需客群外溢、新天津人开始将目光投向该区域。

咸水沽楼盘分布

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

楼盘推荐：

龙湖紫宸洋房产品在售，在售户型为128平米、154平米两室/三室，均价17000元/平米。

华远景瑞海蓝城目前高层、洋房产品在售。高层产品在售88平米、96平米户型，洋房在售96平米户型。项目均价17500元/平米。

沽上江南目前洋房高层在售，高层在售132平米、146平米户型，洋房在售135-303平米户型，项目整体均价15500元/平米。

“百万置业”“圆梦湖墅”——八里台天嘉湖板块

目前八里台镇在售新房有两个项目——南园、公园里。天嘉湖板块在售新房有4个——融创星耀五洲、中海国际公园城、大唐盛世、天嘉湖花园，产品类型涉及高层、洋房、别墅，能够满足婚房、改善、养老置业、圆梦置业等多种需求。

低价是这里的一大优势。普宅均价在10000元/平米上下。以融创星耀五洲高层产品的87平米户型为例，约七八十万即可买套小两居的高层产品。正因如此，很多积蓄不多的纯刚需客户、外地人在津置业客群，纷纷入手天嘉湖板块。

出行方面，主要依靠自驾方式，好在堵车的情况很少见。商业配套还是依靠中海、融创、大唐等开发商规划自建。

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

楼盘推荐：

南园高层产品在售，在售户型为110平米、125平米，单价9500-11000元/平米。

别墅在售135平米户型，均价11000元/平米。

中海国际公园城项目坐落津南，比邻素有“北方小西湖”之名的天嘉湖，享万亩澄清水域，高层主推85-128平米两室三室，别墅主推136平米、166平米三室四室户型。

融创星耀五洲位于天津市津南区八里台天嘉湖大道东侧。高层主推户型：125平米—3室2厅2卫，均价8700元/平米。别墅主推户型：204平米—4室2厅4卫，均价16000元/平米。

大唐盛世项目目前高层、小高层、洋房在售，高层115平米、127平米在售，均价9500元/平米；小高层95平米、105平米在售，均价10500元/平米；洋房98平米、113平米在售，均价11500元/平米。

注：

1、本信息采集于2019年7月25日，实际信息可能有变动，请以销售现场实际信息为准。文中涉及的装修状况、标准以合同为准。

2、文章中所标注的户型面积大小均为建筑面积。

3、楼盘图片均为效果图。

4、土拍相关信息均来自于天津土地交易中心。

5、规划信息来源于天津市规划和自然资源局。

6、文中地铁相关信息均来自于天津轨道交通官方网站。

免责声明：因时间、市场、政策等会发生变化，以上信息仅供参考，不作交易依据使用。