均价2万圈起的“楼市围城” 四大方向&五大板块，你如何选？

均价20000元/平米，买哪里？

这个价格维度，或已经难倒了一大波天津购房者。

而如今，不屈从与现实的预算，抱着“市区难进，环城不甘”这样想法的人群，并不在少数。

外环线旁、近郊便成为这群人常挑选、做比较的必争之地。

而均价20000元/平米的预算，从津涞公路沿线到中北镇，淮河道到新立板块，最近港辛板块也补上了南部的缺口。

由此，我们来对比一下津涞公路沿线、中北镇、淮河道、新立、港辛这五大板块，如何选择？

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

东|新立板块

地铁：轻轨9号线、地铁11号线（在建中）

商业：东丽宜家家居、新业广场、红星美凯龙、万达广场（规划中）

医疗：东丽医院

自然资源：东丽郊野公园

在售楼盘：万科民和巷、新业御园、融信金地澜悦

究竟哪里是东丽区的活力中心？

天津城六区各有各的“江湖”，从和平的滨江道、南开的水上、河西的下瓦房到河北的中山路、河东的后广场，都是每个区域自己的活力中心。

环城也不免俗，西青的中北镇永旺与张家窝社会山商圈“交相呼应”、北辰的瑞景、津南的月坛商圈都是区域的“内核”。

而东丽，金钟街板块刚刚起步，津滨大道区域配套仍然依仗河东爱琴海商圈，华明镇在起步与配套虽领先一步，但距离市区过远。至于东丽湖嘛，咱还是先聊聊地铁啥时落地吧。

东丽之“心”虽不明显，细想之下，有一个板块未来或将撑起“内核”——新立板块。

新立板块在路网与轨道交通条件优越，外环东路、津塘公路、津滨高速、天津大道等分布周边，津滨轻轨9号线与在建中的地铁11号线，将东丽区与市区、津南区、滨海新区相联结，便于该区域的交通往来及人口引流。

图|源于网络

目前新立板块虽然目前“老破小”为主的新立板块整体居住环境还有待提升，但居住氛围浓厚，轻轨9号线东丽开发区站周边分布宜家、红兴美凯龙、新业广场等，满足居民生活休闲需求。去年万达落子，距轻轨9号线新立站直线距离仅800多米。待建成后，将与东丽开发区站周边串联，形成“多商业+轨交”配套模式。

万科民和巷、新业御园据守该区域新房市场多年，去年，融信、金地、甘建设、中建分获四大宅地，目前融信金地澜悦已开盘。

新立板块楼盘分布

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

南|港辛板块

地铁：地铁1号线东沿线

商业：津南永旺梦乐城

医疗：海河医院

在售楼盘：首创禧悦翠庭

天津大道旁，首创城、首创悦山郡、金地艺境等楼盘，想必，一直关注津南楼市的购房者并不陌生。

港辛板块，这个曾经的“人气王”，拥有着刚需外溢、快销的IP。

土地供应的严重短缺，随着金地艺城悦府、首创悦山郡的清盘，整个区域除了商业与公寓产品外，新建住宅产品所剩并不是很多。近年，也被人们提及甚少。

整个港辛板块在居住配套上并没有太大的短板，地铁1号线东沿线部分站点已通车，永旺梦乐城的运营也赋予了区域商业的与时俱进，生活配套比较完善。

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

随着地铁1号线东延的建设，借力会展中心建设的“春风”，去年港辛区域终于辛庄宅地重启土地出让周期，迎来了板块二次开发的大批量土地供应。并且，辛庄板块的土地供应从天津大道以南，过渡至以北的洪泥河片区。

这个区域西临天钢柳林板块，右临国家会展中心（在建中），且更临近即将通车的地铁1号线东沿线，或会成为下一个津南楼市的关注点。首创、城投置地、美的置业相继成交了三宗地块。目前，首创摘得地块落地案名为首创禧悦翠庭，目前已开盘在售。

辛庄板块楼盘分布

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

津涞公路作为一条入市的主要道路，与城区贯通性强，串联起市区、李七庄、精武镇、张家窝等片区。此外，津涞公路沿线区域，分布有津晋高速、荣乌高速联络线、津苍高速、赛达大道、团泊大道、外环西路等主干道路。

地铁规划，作为环城楼市又一大加分项，津涞公路沿线板块内3号线、5号线已通车，10号线目前在建中，13号线规划中。虽在售新房项目距3号线、5号线有一定距离，还存在出行接驳的问题。实际居住上，可选择公交接驳，加之共享单车、私家车的普及，很大程度上弥补了这一短板。

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

对于津涞公路沿线板块的市区“邻居”——奥城、水上板块，目前新房产品存量较少、价格较高。对于价格承受能力有限的刚需购买力，必将会延着路网、轨道交通走向外溢，加之周边高教区教师、产业园区的企业员工等购买力聚集。这样看来，置业此版块的需求很庞大，未来不乏居住人气。

不可否认，津涞公路沿线目前还没有类似中北镇永旺商圈、张家窝社会山文旅港这种大型商业配套。但精武镇内原住民多，基本生活配套都很齐全，也可就近前往奥城、水上、华苑、中北镇等商圈。

精武镇楼盘分布

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

西|中北镇板块

地铁：地铁2号线

商业：永旺中北店、宜家家居、新城市中心

医疗：中北医院

自然资源：栈道公园、热带植物园

在售楼盘：万科翡翠嘉和、中骏宸景湾、龙湖首创禧瑞郦城

暂不说2号线的“浅尝辄止”对于中北镇轨道交通的遗憾。一个区域的优点，仅凭轨道交通未免太过片面。

从南开跨越外环西路，便进入中北镇核心区。

四大购物中心效果图

图|源于网络

中北大道两旁高楼握手林立，永旺梦乐城、宜家中北店的商业合力，加之良好的配套建设以及先期人口的引入，市区-环城落差感很低。中北镇凭借良好的城市界面，得到了很多购房者的认可，吸引了年轻人婚房置业、老年人养老等需求的客群。

中北镇核心区的过度成熟，目前中北镇的商业、宅地供应均围绕南运河发展，在售楼盘也在随着市场的发展，逐渐摆脱了”刚需“盘的标签，渐渐升级为环城刚改、改善客群的选择。

中北镇楼盘分布

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

北|淮河道板块

地铁：地铁5号线

商业：永旺梦乐城北辰店（在建中）

医疗：北辰医院

自然资源：北辰郊野公园

在售楼盘：北宸正荣府、星河国际、融创璟园、碧桂园中骏天寰、绿地心里北苑、恒大御景湾

近几年，北辰淮河道板块属性有目共睹。

“5号线通车”、“外环拓圆”、“永旺落地”、“京津冀一体化”等话题，让淮河道板块自带流量。

在地铁5号线修建时期，房地产的一级市场便已出让了多个地块，比如说正荣府、恒大御景湾、融创臻园，已售罄的金地艺城华府等。同时，商服用地将永旺梦乐城吸引至此，目前接近建设完工。

秉承配套先行，轨交、地产、商业同步开发，在城市化建设的过程中，这种方式便捷有效，且更贴近于实际的人居情况。

北辰永旺梦乐城效果图

图|源于网络

北辰永旺梦乐城定位在5号线北辰道旁，与融创臻园相邻。2018年底，永旺项目主体已经封顶。目前正在进行幕墙、机电设备安装等施工。项目预计2019年底整体验收，交付永旺公司进行装修及招商工作。

此外，星河地块内涵盖有一个数万平米体量的自持商业，规划建设星河COCOPARK。碧桂园中骏天寰项目也包含商业地块，未来也将为区域建设助力。

根据相关规划，北辰文化中心亦落地于淮河道板块，主要建设有：区影剧院、区博物馆、区美术馆、区文化馆、区图书馆等，围绕北辰中央景观轴和龙门东道中央活力轴展开。

届时，几大商业与文化中心运营后，通过地铁的连通带客，更能赋予淮河道这一片区的板块驱动力。

淮河道板块楼盘分布

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

注：

1、本信息采集于2020年1月3日，实际信息可能有变动，请以销售现场实际信息为准。文中涉及的装修状况、标准以合同为准。

2、文章中所标注的户型面积大小均为建筑面积。

3、楼盘图片均为效果图。

4、规划信息来源于天津市规划和自然资源局。

5、文中地铁相关信息均来自于天津轨道交通官方网站。

6、文中所示距离为百度地图测距距离。

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