区域风向标|地铁商圈成就津南 辛庄供应加速，或将焕发楼市"第二春"

在津南城市化的发展进程中，随着吾悦广场、永旺、新华城市广场等大中型商业综合体的开发纳客，商业承载着不同一般的作用。

咸水沽——月坛商圈：

月坛商厦，屹立于津南咸水沽二十余年，是一个非常老牌的综合商厦了。地理位置优越，位于咸水沽中心位置，长久以来形成了以此为源点的传统商业区。

当然，基于月坛商厦很多年的“资历”，也在定位、品牌上与当下年轻人有着或多或少的代沟。

辛庄——永旺梦乐城：

永旺梦乐城天津津南店位于辛庄板块，以永旺超市为核心，顾客群主要针对20至30岁的年轻人、三口之家以及高校学生为主。

永旺梦乐城津南店的落成，是辛庄板块的新坐标，填补了板块的商业综合体零空白。

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

咸水沽——吾悦广场：

2019年11月初，津南吾悦广场正式开业。津南吾悦广场选址津南大道与二八线交口，15万平米体量的项目定位于“全客层时尚购物体验中心”，补齐了津南区品牌与业态的短板。

依托项目在场景、品牌等方面打下的坚实基础，以及项目所占据的独特区位优势，津南吾悦广场的成功亮相无疑为后续项目创下了良好的开端。

此外，恒大悦府也规划有近10万平米的国际都会广场、近4.5万平米的商业街，未来将在商圈内形成双商业模式。

津南三大商圈实景图

图|源于网络

如今的南区楼市，咸水沽、海教园加上“归来”的辛庄，形成了如今津南三大楼市区域。加之，轨道交通方面——地铁1号线东沿线、6号线二期南北串联起市区-双港-辛庄-咸水沽板块，未来将形成地铁+商业“两条腿走路”的模式。

服务于津南区的1号线东沿线，目前开通至东沽路站：

地铁1号线东沿线，自双林站起始，终至津南区双河桥站，将海河中游地区、海河教育园区、咸水沽串联起来，目前已开通四个站（高庄子、北洋村、国展路、东沽路）。

天津地铁1号线自北起北辰区，经红桥、南开、和平、河西进入津南区，覆盖天津西站、滨江道、大悦城等多个交通枢纽与大型商圈。东沿线的建成，也将中心城区外溢置业动线引入津南。

本图根据百度地图绘制，图中所示距离为百度地图测距距离，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

地铁6号线二期，预计于2022年底开通运营：

去年年初，地铁6号线二期工程开工，自梅林路站至咸水沽西站，共设9站新地铁站点。预计于2022年底开通运营。

地铁6号线二期工程6座车站已进入主体结构施工阶段，2个区间正在进行盾构始发准备，其余车站正在进行土方开挖。

辛庄板块

曾几何时，辛庄板块在津南楼市中堪称“人气王”，以刚需快销著称。

辛庄位于天津市东南部，外环线东侧，北依海河，南与八里台镇接壤，东与咸水沽相邻，衔接双港版块与海河教育园区。

而辛庄近些年土地供应短缺严重，随着金地艺城悦府、首创悦山郡的清盘，整个区域除了商业与公寓产品外，新建住宅产品所剩不多。

去年下半年至今，辛庄宅地赢来了供应“复苏”，相继成交了四宗地块。

7月3日，首创以总价20.1亿元，楼板价11841元/平米、竞报教育建设基金9500万摘得，目前落地项目案名为首创禧悦翠庭。

9月6日，天津城投置地以总价16.67亿元，楼板价9956元/平米，摘得白万路地块。

10月22日，经历挂牌-停牌-再上架的津南（挂）2019-18号地块，挂牌起始总价11亿元，其实楼板价约10747元/平米。地块限价13.75亿元，限价楼板价约合13433元/平米。

10月24日，美的置业以总价6.55亿元，楼板价约9556元/平米摘得津南（挂）2019-17号地块。

11月27日，天津津城置地以总价11亿元，楼板价约10747元/平米摘得津南（挂）2019-18号地块。

辛庄板块新房分布

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

这里隐藏着一个辛庄楼市的小趋势：

辛庄板块的土地供应从天津大道以南，过渡至以北的洪泥河片区。这个区位西临天钢柳林板块，右临国家会展中心（在建中），且更临近已通车的地铁1号线东沿线，或会成为下一个津南楼市的关注点。

目前辛庄在配套方面，已通车的地铁1号线东沿线、6号线二期、规划中的Z1线均途经辛庄板块，永旺梦乐城的运营也赋予了区域商业综合体的与时俱进。此外，海河医院、胸科医院、环湖医院等医疗机构分布周边，区域整体上没有太大的配套短板。

目前辛庄板块内，首创禧悦翠庭首创禧悦翠庭在售22#、25#、26#、27#，在售户型为79平米、83平米两室；89平米、109平米三室，整体均价18000元/平米。

今后，随着已成交地块项目的逐渐面世，将一扫港辛板块住宅产品供应短缺的困局，南线市区外溢人口置业以及当地改善客群，又增加了一个新选择。

海教园板块

拥有着“第七区”称号的海教园板块，背靠咸水沽，前拥辛庄。源起于天大、南大的光环，十余所高等院校高校师生将整体的人文氛围、学术底蕴赋能于板块整体精神面貌。

在海教园的西北角，国家会展中心目前正在建设之中。国家会展中心（天津）将承载着非首都功能疏解的产业使命，建设集展览、会议、办公、酒店和商业于一体的会展综合体。

待建成投入使用后，国家会展中心所带来的流量势能，发挥出会展经济的虹吸力，带动海教园，乃至整个津南区的产业发展。

国家会展中心（天津）规划图

图|源于网络

而在居住环境上，海教园在景观、绿化上投入相当大的功夫。规划建设有宽约800米、长约6公里的中央绿廊，在自然环境日益重视的今天，保留了植被、河道等生态环境，无疑也是海教园不同于相邻区域、脱颖而出的一个关键点。

配套上，承载双地铁配套优势，连通津南内交互与往返城区，均十分便捷。由于目前海教园内尚未规划大型商业，未来海教园居民可就近前往相邻商圈，目前距离较近的大型商业为吾悦广场。

海教园楼盘分布

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

海教园近两年土地供应稳定，目前海教园汇集近11家房企，在售新房项目约8个，分别为雅居乐御宾府、景瑞翰邻、锦绣大家、中海·锦城、路劲赞成、阳光城·文澜府、仁恒海和院、鲁能泰山7号。

产品在质量与类型竞争激烈，当然在压力下，房企才更会拿出精工产品。目前海教园内仁恒滨河湾、融创中央学府、龙湖天宸原著、旭辉天悦风华的先后交房入住，整体居住氛围已初步呈现。

海教园板块在售楼盘推荐：

雅居乐御宾府：雅居乐御宾府项目坐落于海教园片区，社区规划为7F电梯洋房。在售95-140平米户型，均价23000元/平米。

路劲赞成：路劲赞成86平米、90平米、106平米、116平米两室/三室洋房在售，整体均价21000元/平米。

中海锦城：中海锦城项目规划产品为花园洋房和叠加别墅 。在售2#、3#、36#，在售84平米两室、89平米三室，整体均价23000元/平米。

咸水沽板块

咸水沽不同于海教园，不同于辛庄，楼市上也是另外一番风格。

作为津南人心中的“CBD”，咸水沽的生活配套成熟，商业上有月坛商厦、新华城市广场以及新开业的吾悦广场，海河故道公园、津南医院等景观、医疗资源丰富。

对于亲身去过的朋友就可以发现，经过天津大道进入咸水沽地界，整个区域建设大面上很城市化、很生活化，有商场、超市、夜市，十分宜居。

咸水沽楼盘分布

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

目前咸水沽板块房价水平处于很“稳定”的状态，目前在售的楼盘包括富力又一城、沽上江南、华远景瑞海蓝城、龙湖紫宸、蓝光雍锦香颂等项目。较之海教园的价格要略低一些，因此也吸引了看重宜居属性的海教园老师前来购买。

整体来看，咸水沽片区新房库存充足，可以满足各种类型的置业需求。双地铁配置、成熟的居住条件，加之低总价的置业区域，一直都是南区刚需的心头好。

咸水沽板块在售楼盘推荐：

富力又一城：项目目前在售户型为90平米两室、113平米、135平、148平米三室，单价10000-13000元/平米。预计于2021年底交房。

华远景瑞海蓝城：华远景瑞海蓝城高层、洋房产品在售，高层在售产品为86平米、88平米、92平米、96平米户型。均价17500元/平米。

新城和兴府：目前在售惠璟花园8#，在售户型为105平米、110平米两室，120平米、130平米三室。

注：

1、本信息采集于2020年2月4日，实际信息可能有变动，请以销售现场实际信息为准。文中涉及的装修状况、标准以合同为准。

2、文章中所标注的户型面积大小均为建筑面积。

3、楼盘图片均为效果图。

4、土拍信息来源于天津土地交易中心。

5、文中地铁相关信息均来自于天津轨道交通官方网站。

6、规划信息来源于天津规划和自然资源局。

7、图片来源于网络，侵删。

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