远郊研究院 | “通武廊”提升续航能力 浅析武清格局，下一轮楼市看哪里？

近些年，京津冀一体化的大势所趋，环京区域的话题量居高不下。

武清区，北与北京市通州区、河北省廊坊市香河县相连，南与天津市北辰区、西青区、河北省霸州市比邻，东与天津市宝坻区、宁河区搭界，西与河北省廊坊市安次区接壤。

武清区位于天津市西北部，是京津冀三省市的交汇点。

武清区大致区位图（来源依据：百度地图）

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

壹|“开挂”模式——武清发展轴

从武清发展的脉络上，无非归纳出三个关键词“蓝印、高铁、示范区”。 蓝印时代的武清，楼市表现着实引人侧目。蓝印取消的那一年，因为有了高铁的建成运营，楼市也并未受到断崖般的打击。

素有“高铁新城”的武清楼市也在那些年成为天津中心城区之外火热的置业片区，一直吸引北京及周边省区的外溢购房者。

图片根据武清发展历程绘制

可以说，武清在承接北漂人口置业这条路上，称得上“先发部队”。当然也要承认，武清的“神话”也得益于这些北漂所构成的北京置业外溢需求。而对比一下不少环京的区域城市化水平与配套，武清在基础配套建设与整体面貌都居于上等。

归根结底，这些优势无不来源于武清的两张“牌”：

1.京津城际

2.佛罗伦萨小镇商圈

相信，很多非武清土著知道武清区、了解武清区、前往武清区，大多都来源于此。京津城际经停武清区，让原本安逸的武清小镇，带入了京津冀交通网络。进而各大开发商的争相开发进驻，拉开了武清楼市的新篇章。

而佛罗伦萨小镇，也成为节假日京津冀三地购物集聚地。

贰|“实锤”——通武廊

5月27日，《天津日报》与津云新媒体共同策划的《2020全国两会·津云访谈──打开“津门”话发展》栏目，武清区区长透露，通武廊铁路建设已经获批——

原话是这么说的“国家发改委、交通部又批了一条武清通往北京的市域（郊）铁路，准确的叫法是经天津中心城区经武清、廊坊，到北京的市域（郊）铁路。”

目前，这条“通武廊”工程，预计年底完成可行性研究及前期工作。

图片来源于网络

与此同时，武清的云巴项目已有新进展。

云巴项目，将以武清城际站为起点，通过胶轮有轨电车，串联起整个西部新城核心区，到达欧式生态风情小镇，打造“轨道上”的开发区。

目前云巴项目，正在加快推进项目可行报告编制，预计年底前具备进场条件。

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

如上图，京津城际、“通武廊”、云巴所呈现的“轨道上的京津冀”，三者互相配合、互相接驳，不论是对天津城区、对北京、对河北往来均十分利好，也做到了真正意义上的京津冀互联的交通保证。

叁|武清杨村板块

目前武清楼市主要集中在杨村、黄庄、下朱庄、高村等板块。针对购房者的需求不同，我们来初步认识一下这些武清楼市区域。

杨村板块涵盖武清几个较为热门的区域：武清区政府、武清高铁站、佛罗伦萨小镇、杨村火车站等。选择在这里居住，交通、商业、医疗等配套所映射出的未来生活，都是很便利的。

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

武清老城区：

作为武清区发展的起源地，类比于天津市内六区，城市资源配套高度成熟与集中，其内土地供应已趋饱和，并且没有外扩空间。在售项目较少，原住民以武清土著居多。

在售项目：奥园誉雍府、御河雍阳公馆、融创御河城等。

武清新城区：

这一片区域分为东区、西区两部分。东区为区域政治文化中心，现有基础配套较丰富，但与老城区有所相似，没有外扩空间。龙湖春江郦城在此打造了一个商业综合体项目——龙湖天街。

东区在售项目：龙湖春江郦城、天通泰香槟城等。

图片来源于网络

西区：西区是目前武清楼市一大热门区域，被外界所熟知的高铁武清站、佛罗伦萨小镇、威尼都、凯旋王国等商业、交通资源均汇聚于此。目前很多开发商扎堆于此，主力产品为洋房、小高层。

西区代表项目：新城悦隽央著、经纬城市绿洲学知华庭、集美雍阳等。

武清商务区:

近年武清楼市，高铁站西北侧的武清商务区、南侧的黄庄中央水城板块都是楼市发展的重点。

而杨村楼市的发展，也自东（老河东）——运河片区——泉州路——文化公园——体育中心区域——向西北（武清商务区）的走势发展。

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

武清商务区隶属于武清区的现代服务产业园，为武清新城核心区，目前形成了4大产业群：新一代信息技术产业、互联网产业、金融商贸产业、导航产业等。

作为政策导向的新兴区域，目前区域内配套建设尚待成熟，周边医疗、商业配套齐全，可形成互补。

西区代表项目：香雍玖和、京能雍清丽苑一期、北新玉龙湾

肆|黄庄·中央水城板块

提起“六块腹肌”互相比邻，很多经常关注楼市的购房者，便能立刻反应出这是武清又一大楼市板块——黄庄·中央水城。

黄庄板块其实处于是处于武清城区的一部分，武清高铁站也是属于黄庄片区管辖。从卫星图上就可以看出，黄庄板块水系富饶，永定河、龙凤河、京杭大运河三大水系交汇，具有良好的生态环境，因此也得名“黄庄水城”。

效果图来源于网络

从配套上看，黄庄板块内内部拥有NBA商业广场，覆盖篮球馆、购物、餐椅、娱乐为一体的大型购物中心。周边基本生活配套充足，此前黄庄中央水城板块北侧为佛罗伦萨商圈，直线距离约3、4公里，可驾车前往，丰富商业生活。

黄庄中央水城板块内在售新房：“六块腹肌”——世茂国风雅颂、新华联悦澜湾、金科博翠湾、路劲隽悦府、金融街金悦府、奥克斯泉上文华，以及亚泰雍阳府、御湖庄园（前身：鸿坤原乡半岛）。

各大开发商云集，集群开发效应下，未来业主生活质量就很有保障了。

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

伍|下朱庄板块

如果你预算不高，推荐下朱庄板块，虽比较杨村、黄庄板块距离地铁站远一块，但没有什么是一脚油不能解决的。

下朱庄板块处于北辰区与武清城区分为东西两个区域，东区为广贤路组团，很多人也喜欢称其为“龙湾城板块”；西区为生态板块——南湖及周边组团。

我们分别来简单介绍一下这两个居住组团。

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

广贤路组团：

2010年开始，龙湾城、世茂、保利等大型开发商纷纷在武清下朱庄择址建设，龙湾城目前二手房代表盘如下：保利香颂湖、世茂茂悦府、远洋红熙郡、世茂臻园等，次新房比例较于黄庄还要高，配套上基本能居住需求。

新房目前存量不多，住宅产品仅有三盘。主要面向武清内部刚需及新天津人置业，价格上低于武清城区板块。

南湖组团：

南湖景区，规划为5大功能区，包括城市故事展示区、水街休闲商业区、家庭休闲娱乐运动区、实地生态体验区、商务休闲区等。

在地理位置上，南湖组团同与北辰区交界，周边铁路、公路、高速并行通过，交通、通迅十分发达。由于价格相对周边处于低位，刚需客户居多。

图片来源于网络

陆|武清其他板块

上文已经简单介绍了杨村、黄庄、下朱庄等板块，武清还有一些卫星城，比如高村镇、河西务、泗村店、曹子里、东马圈等。这些区域或多或少有新房项目在售，但都处于发展起步期，还亟待未来的建设。而这些区域中，目前受到关注更多的，则是高村镇板块。

本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

高村镇：

高村镇的区位更近北京，一路之隔就是北京通州永乐店，距南六环约27公里。这里的新房项目，有首创新北京半岛、新华联世家、东鼎心屿湖等。目前该区域新房更侧重面对北京客群，高村的高层产品主要面对北京-武清双城通勤的购房者，别墅大多为度假、改善需求。

其中，首创新北京半岛这个项目，以大盘造城作为整体规划，为这个楼盘，以及区域带来了更多的可能。

通过以上文字，小编将武清楼市格局简单梳理到这里，希望购房者对武清这片土地、新房市场，有一个系统的认知。今后也会针对一些武清热门区域，做细致的置业分析。

注：

1、本信息采集于2020年6月12日，实际信息可能有变动，请以销售现场实际信息为准。文中涉及的装修状况、标准以合同为准。

2、文章中所标注的户型面积大小均为建筑面积。

3、楼盘图片均为效果图。

4、土拍信息来源于天津土地交易中心。

5、文中地铁相关信息均来自于天津轨道交通官方网站。

6、规划信息来源于天津规划和自然资源局。

7、图片来源于网络，侵删。

8、《2020全国两会·津云访谈──打开“津门”话发展》信息来源天津日报，原文链接（http://epaper.tianjinwe.com/tjrb/html/2020-05/27/content_154_2760845.htm）

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