购房小课堂｜2020贷款政策！这些“房贷”大有区别，涉及新房二手房、商贷组合贷

买房大体分三步，第一步确认是否有买房资格，第二步选定房源，第三步就是具体签合同，准备首付、还贷等后续事情。

上周我们详细说了在天津买房如何判定你是否有资格买房（详情戳→购房小课堂｜建议收藏！天津购房政策全面汇总，你有没有资格买房看这里就知道了），今天我们就来叨叨关于“钱”的事情。首付好算，无非是几成与几成的区别，你说你有钱人性，全款买房，我送你两字“土豪”，但大部分人买房还是需要贷款的。

贷款分为公积金贷款、商业贷款、组合贷，贷款方式不同，每月还贷金额也不相同，人生没有白“算”的路，每一步都算数，月供还多还少，一部分靠你精打细算。

商业贷款篇

商业贷款就是纯按揭贷款。目前执行的政策还是：

（图片来源于网络）

1、在本市无住房且无购房贷款记录（含住房公积金贷款）的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买住房的，首付款比例低至30%。

2、在本市已有一套住房或在本市无住房但有购房贷款记录（含住房公积金贷款）的居民家庭，申请商业性个人住房贷款执行二套房信贷政策，首付款比例调整为不低于60%。

3、暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的商业性个人住房贷款。

简单说，就是认房认贷，首套房首付至少三成，二套至少六成，至多可贷25年。

但从2019年10月8日开始实行LPR以来，税率有所变化。

（历次LPR一览 图片来源于网络）

与2019年8月20日发布的LPR相比，2020年5月份1年期LPR利率下降40个点，5年期下降20个点，而与房贷相关的就是5年期利率了。

（图片来源于中国人民银行官网截图）

根据中国人民银行发布的公告显示，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。从贝壳交易中心了解到，中国银行、农业银行、招商银行、大连银行可以做到首套不加基点，也就是按照4.65%进行计算，具体还需要看个人资质。

公积金贷款篇

相同点：公积金贷款首付与商业贷款一样，首套房至少三成，二套至少六成，第三套及以上不予发放。

不同点：1、公积金贷款与商业贷款相比，贷款利率低；2、贷款年限也与商业贷款不同。

买新房的话，公积金贷款至多可贷30年，比商业贷款多5年。（新房一般都可以贷到30年）；买二手房的话，公积金贷款至多可贷20年。商业贷款是至多可贷25年。

需要注意，商业贷款的二手房贷款年限还要参考所购买二手房的房龄，而且房龄太老的办不了商业贷款。而公积金贷款不同，无论二手房房龄新旧，都可以贷到20年。

公积金贷款也有明显的缺点：

一、贷款额度少。

以家庭为单位，首套房贷款限额60万；二套限额40万；三套及以上不予发放。

一方面，这个额度对于动辄数百万的总房款来说，实在不多。另一方面，实际可贷金额是按还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额和贷款限额四个条件算出的低值来计算的，很难贷到较高限额。

1）按贷款限额计算：以家庭为单位，首套住房不高于贷款限额60万；二套不高于限额40万。

2）按房价成数计算：贷款额度=房屋价格x贷款成数

3）按公积金账户余额计算：首套住房贷款额度不高于公积金账户余额的20倍，二套不高于公积金账户余额的10倍。公积金账户余额不足2万元的，按2万元计算。

4）按还贷能力计算：[（月工资总额+所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数-现有贷款月应还款额]×借款期数（月）

其中还贷能力系数为40%，月工资总额为缴存基数，现有贷款月应还款额为个人信用报告中贷款的月应还款额。

再者，公积金贷款也认房又认贷，有过买房贷款记录（含商业贷款）或因买房还贷提取过公积金的，即为二套。

二、有申请门槛，需要预约。

1）需要满足“开立住房公积金账户1年以上，在申请住房公积金贷款前连续逐月缴存住房公积金满1年并且所在单位不存在欠缴情况，信用良好，未负有住房公积金贷款债务”等基本条件，方可申请公积金贷款。

2）需要先贷款预约，预约成功后才能申请办理公积金贷款。

根据天津公积金官网显示，目前公积金预约放号2886个，预约号范围217877-220762，办理日期已经排到8月份了。

（截图来自天津市住房公积金管理中心官网）

这也是为什么很多开发商不喜欢公积金贷款的原因，回款太慢了。

不过，天津已经出过政策，明文规定，开发商不得限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款。

值得一提的是，去年天津有过多次公积金政策调整。其中有两条比较重要：1）从2019年2月1日起，三类人买房不能公积金贷款：

第一类是购买配偶、子女、本人父母或配偶父母住房；第二类是离婚两年内，职工与原配偶之间存在买卖住房情形的；第三类是被纳入失信被执行人的不能申请住房公积金贷款。

（截图来自天津市住房公积金管理中心官网）

（截图来自天津市住房公积金管理中心官网）

2）2019年6月1日起，异地缴存公积金也可以在天津贷款买房了。

需满足“在外地缴存住房公积金的职工，被所在单位派驻到本市工作一年以上，在本市购买自有住房且为职工家庭首套住房”的前提条件。且异地公积金在津申请公积金贷款，首付六成起，至多可贷40万元。

此外，北京也出台政策，缴存人及配偶在京无房，购买天津、河北省内住房或购买亲属所在地住房，可以申请提取住房公积金。

组合贷篇

顾名思义，就是商业贷款+公积金贷款相结合的形式。先进行公积金贷款，剩余部分再走商业按揭。所以组合贷的流程是三种中比较麻烦的复杂，时间也较前两者更长。

至于组合贷的房贷利率，公积金部分按公积金贷款利率执行，商业贷款部分按贷款银行贷款利率执行。

注：

1、本信息采集于2020年6月15日，实际信息可能有变动，请以销售现场实际信息为准。文中涉及的装修状况、标准以合同为准；

2、文章中所标注的户型面积大小均为建筑面积；

3、楼盘图片均为效果图；

4、文中关于绿化率、得房率、容积率等信息来自于编辑实勘，通过物业介绍、房产证等渠道获取。因时间变化，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。

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