随着天津地铁时代的到来，连城效应使得环城四区正在变得越来越“近”，通勤效率一再提升。
在天津，新的置业格局正在形成。
环城四区之所以受到这么多的置业者的青睐，一个重要原因是来自市区新房市场的挤压。相比较市区盘的“置业难度”，刚需、刚改置业者外溢至价格相对较低、配套全的环城，提高着居住幸福感。
但对于很多新天津人而言，选择置业区域不能依靠地缘，同样也不适合外溢。对于环城四区众多新兴居住区的选择，着实让他们犯了难。
本次小编就立足于当下，对比一下天津环城中的新兴居住板块。
板块的力量|三大客群，九大区域PK战 2020年环城剑指何方？
2020-01-17
外溢置业思路：宜兴埠VS华苑西VS辛庄
环中心城区外溢置业，有一条思路——根据自己的生活圈，沿着地铁的走向，向外延伸。
地铁作为一个城市的交通“底盘”，拉伸着城区的联系。原先天津人心目中的好地点——和平河西南开，也随着地铁的建设，打破着市区与环城的内心落差感。如今，凡是地铁辐射到的周边，都被认为是不错的居住地。
宜兴埠、华苑西、辛庄——这三个置业板块分别对应着河北、南开、河西外溢承接地。
宜兴埠板块
关键词:双地铁交汇+大盘造城
双地铁交汇：区域内形成两条地铁线5个地铁站设置。
宜兴埠接壤河北区，临近建昌道板块。宜兴埠板块的区位IP属性，与市区贯通性强，得到当地地缘性客户及城区外溢客户的认同与吸引。目前宜兴埠板块设有3号线、5号线两条地铁线路。
本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。
大盘造城、旧改加速
自2017年起，宜兴埠板块旧改工程打开了“加速键”，进行大规模的土地开发与新城市化建设，土地整理加速，还迁房、商品房也同步跟进。可谓说不破不立，未来格局可能会有相当大的变化，目前板块内新房项目有规模近300万平米的“大盘”——未来城以及成宁府、金辉中环云著。
宜兴埠楼盘推荐——远洋未来城
未来城预计2022年5月交房入住。18000元/平方米。在售户型有：88平-126平2居-3居。未来城项目为多层,小高层,高层。
华苑西板块
关键词：迎水道向西
华苑西板块，顾名思义，从地理位置上看，这个居住板块位于华苑西侧，仅相隔一条外环西路。很多时候，地域差异往往不全源于区域硬件配套的差异，也有心理上的距离感。
迎水道向西:
华苑西板块以“迎水道向西”作为华苑板块的延伸，在地缘差异性更为缩小。且，华苑西板块被滨海高新区、华苑、大学城三大区域所围合，以华苑为主的南开外溢人口、高新区工作客群以及高校教师都是该区域的目标客群。
本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。
目前地铁3号线途径华苑西板块，设有大学城站。商业方面，已有王顶堤批发市场、红旗农贸批发市场、汇城国际商贸城等。也由于独特的地理位置，也可就近前往华苑、中北镇周边区域，实现商业与生活配套的共享。
华苑西楼盘推荐——联发锦里
联发锦里项目是联发集团进驻天津九载蕴育的第九子，位于西青区宾水西道延长线， 毗邻华苑生活区。项目主推95平米和110平米户型产品，均价23500元/平米。
辛庄板块
关键词：重启土地出让
辛庄位于天津市东南部，外环线东侧，北依海河，南与八里台镇接壤，东与咸水沽相邻，衔接双港版块与海河教育园区。
重启土地出让：
随着地铁1号线东延的建设，借力会展中心建设的“春风”，去年辛庄重启土地出让周期，迎来了板块二次开发的大批量土地供应。2019年下半年，由首创、城投置地、美的置业相继成交了三宗地块。目前，首创摘得地块落地案名为首创禧悦翠庭，目前已开盘在售。
本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。
辛庄板块的土地供应从天津大道以南，过渡至以北的洪泥河片区。洪泥河片区西临天钢柳林板块，右临国家会展中心（在建中），且更临近即将通车的地铁1号线东沿线，或会成为下一个津南楼市的关注点。
整个辛庄板块在居住配套上并没有太大的短板，地铁1号线东沿线部分站点已通车，永旺梦乐城的运营也赋予了区域商业的与时俱进，生活配套比较完善。
辛庄楼盘推荐——首创禧悦翠庭
首创禧悦翠庭在售22#、25#、26#、27#，在售户型为79平米、83平米两室；89平米、109平米三室，整体均价18000元/平米。
刚需外溢置业思路总结：
在天津，强烈的地缘属性，很多人就希望在家门口附近的、住习惯的区域购置新房。
但，在实实在在的现实面前，我们往往都需要妥协。在原有生活区域，根据自己的生活圈、通勤圈，向外延伸。
中心城区→环城成熟居住区→近郊→远郊
往往，外溢都是遵循这个路线。
新天津人置业：张家窝VS铁东北路板块
和老天津人不同的是，新天津人考虑买房没有地缘性因素，并不着重关照传统居住区，也不执着于市中心老城里。他们更看中的是房价、区位、规划、配套以及未来发展，毕竟买在哪里都是天津，都是他们的家。
PK区位
张家窝板块：随着南站高铁、地铁3号线的“双铁”并行，土拍市场上的大放异彩，带动了张家窝板块的建设与发展，成为了当时楼市的新亮点。张家窝在区位上距离外环线7公里，地处环城 “老大哥”西青区，整体城建面貌更城市化。
铁东北路板块：在京津冀协同发展的背景下，随着“鸭梨变土豆”的北辰区外环补圆的快速推进，铁东北路板块俨然成为了北辰区的几何中心。相比较张家窝，铁东北路板块处于环内，距离上更近市区，往来市区通勤更便捷。
本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。
PK配套
张家窝优势配套：商业+生活配套
配套短板：医疗
对于新天津人，高铁很大的加分项。在地铁方面，目前地铁3号线终点站为南站，但距离核心生活区存在着一公里接驳的问题。目前只能通过公交、自驾或者镇内公共自行车解决，共享单车较少。
对于张家窝板块来说，商业配套之前一直是一项短板，基本都以底商、社区商业等“接地气”配套为主。近几年，商业配套大力建设，社会山购物广场、瑞欣商业广场的建设运营，对张家窝整体面貌提升很大。
张家窝板块优势配套：地铁+商业
配套短板：医疗
铁东北路板块处于环内，较张家窝有一定的区位优势。在交通PK的这五个方面中，最有优势的是地铁出行，地铁5号线贯穿铁东北路板块，且分别设有淮河道站、职业大学站、北辰道站，且距离居民区较近。
铁东北路板块商业目前永旺购物中心在建中，星河COCOPARK购物中心也是今年着力建设的项目之一，未来板块内将形成双商业配套。
张家窝楼盘推荐——社会山西苑
铁东北路板块楼盘推荐——碧桂园中骏·天寰:
中北镇VS海教园
这两大新兴版块，或十余年间的不停建设，终因努力得到了业内业外的认可；或捧着金汤匙出生，规划之初就被“捧上天”。
PK整体优势
中北镇整体优势：
1.中北镇是天津规划的“西部新城”核心区，经过10余年的发展，居住氛围的日渐形成及区域楼市的愈发成熟。
2.商业配套最为成熟，镇内拥有永旺梦乐城、新城市中心、宜家（在建中）等大中型商场。
3.区位上比邻南开区，紧邻市区外环线，地铁2号线、中北大道、京福线等立体交通网成熟完善。
海教园整体优势：
1.海河教育园区内已有南开大学、天津大学2所国家重点大学，8所高职院校、2所中职院校。海教园依托规划资源，人口导入显著。
2.1号线、6号线延长线等地铁规划建设，区域内立体交通路网环绕，出行通达便捷。
3.紧邻咸水沽板块，近享传统片区成熟配套。
PK交通
无论是中北镇，还是海教园板块，他们目前区域发展的各自优势有目共睹。中北镇侧重整体城市化成熟度建设，海教园侧重学府人文氛围。
房子是用来住的，路通则人通。交通对于出行、通勤的便利程度，购买环城盘尤为需要考究。
首先来看看中北镇的地铁线路，2号线于2012年通车至曹庄地铁站，但地铁辐射的范围为永旺周边社区。对于万卉路附近的中北镇核心区域，距离曹庄站也得有3公里左右。地铁站的位置总是感觉“说远不远，说近不近”的距离。
很多居民还是需要自驾上班出行，即使坐地铁出行也需要其他出行方式辅助摆渡至曹庄站。
本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。
同样困扰，海教园也不例外。
地铁1号线东沿线的部分站点开通，对于海教园北部住宅区相对较近，但也未达到理想的步行距离。接驳仍需依靠自驾或公共交通方式。
而地铁6号线二期建设，目前进展为计划于2022年12月31日开通运营。待运营后将辐射海教园南部居住区，和慧南路站距离仁恒海和院、景瑞翰邻、鲁能泰山7号等项目较近，未来或能达到单车乃至步行接驳。
本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。
PK未来发展
中北镇：沿运河发展
由于中北大道两侧发展已近成熟，中北镇目前整体向运河两岸发展。在中北镇，利用运河串联起现有文旅资源，建设创意园区、运河水街等项目，打造运河南北文化融合区。
作为运河文化发展带的运河水街项目，已于2019年4月开工建设，预计于2021年11月底竣工。
效果图来源于网络
海教园：会展概念
在海教园的西北角，国家会展中心目前正在建设之中。国家会展中心（天津）将承载着非首都功能疏解的产业使命，建设集展览、会议、办公、酒店和商业于一体的会展综合体。
待建成投入使用后，国家会展中心所带来的流量势能，发挥出会展经济的虹吸力，带动海教园，乃至整个津南区的产业发展。
中北镇楼盘推荐——中骏宸景湾
海教园楼盘推荐——路劲赞成
中北镇VS海教园：
如果非常看重城市布局、规划界面、配套的成熟度，选择中北镇。毕竟10多年的建设与积累，使得中北镇整个居住氛围不逊色于市区。
完善、成熟的配套反映着一个区域的生命力。海教园拥有着双地铁、图书馆、医院等先驱力，实训中心、体育中心、国家会展中心（天津）等园区公建，将为未来每个海教园人提供资源共享与优化。
金钟街VS新立
与市内六区“一碗水端平”不同，相较西青、北辰、津南，东丽区近年则低调不少。但在2019年，有两个板块尤为特殊。
PK土地供应
金钟街板块，是今年新启动的环城地铁沿线板块之一。位于东丽区西北部，为东丽、北辰、河北三区交界处。2019年的1月初与10月底，分别出让两宗宅地，自此金钟街板块要动了。
2019年至今，新立板块在一级市场上收获颇丰。融信、金地、甘建设、中建分获五大宅地。商服方面，万达落子新立板块，位置就在东丽体育中心南侧。2020年，新立板块无疑将迎来新的发展契机。
本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。
PK先天优势
金钟街板块
金钟街板块，此前很少有商品房项目，主要以区域内还迁房为主。这个区域虽处于开发初期，但还是有两点的先天利好：
1. 外环画圆
2. 地铁6号线
外环画圆：金钟街板块处于天津城区东北部、外环东路旁，处于外环画圆范围内。待外环画圆工程完工后，金钟街板块将划入环内，交通路网体系将得到升级。
地铁6号线：2016年底，6号线一期北段开通，金钟街板块也跃升为环城通地铁区域之一。对标铁东北路、宜兴埠的“环内+地铁沿线”IP属性，我们可以期待一下金钟街板块未来的表现。
本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。
新立板块：
1.居住氛围浓厚
2.商业+轨交
居住氛围浓厚：虽然9号线两旁城区总有一种“工业围城”的感觉，但城市都是往前发展的。目前区域内二手房项目较多，常熟南里、丰年南里、万科魅力之城等，形成了新立板块颇为浓厚的居住氛围。加之地铁9号线通达市区及滨海新区两地，使其承接市内城区及滨海新区两地的客资。
商业+轨交：目前新立板块虽然目前“老破小”为主的新立板块整体居住环境还有待提升，但居住氛围浓厚，商业配套主要集中在轻轨9号线东丽开发区站周边——宜家、红兴美凯龙、新业广场等，日常生活需求均能满足。
新立楼盘推荐——融信金地澜悦
项目目前在售91平米、105平米、128平米产品，均价24700元/平米。
金钟街VS新立：
此前，东丽区的土地出让一直集中在东丽湖、张贵庄等板块，金钟街、新立板块鲜有发声。
在过去的2019年，区域内商品房市场注入了新鲜血液，也为原住民升级居所和往来市区-滨海置业提供了一个好选择。
诚然，目前金钟街、新立均处于板块开发早期，但后期大体量住区配合商业的发展模式，加之成熟的交通、生活配套加持。未来，这两个区域或成为东部地区的重点关注之地。
注：
1、本信息采集于2020年1月15日，实际信息可能有变动，请以销售现场实际信息为准。文中涉及的装修状况、标准以合同为准。
2、文章中所标注的户型面积大小均为建筑面积。
3、楼盘图片均为效果图。
4、土拍相关信息均来自于天津土地交易中心。
5、规划信息来源于天津市规划和自然资源局。
6、文中地铁相关信息均来自于天津轨道交通官方网站。
7、文章中内容及图片所示距离，均为百度地图测距所得。
免责声明：因时间、市场、政策等会发生变化，以上信息仅供参考，不作交易依据使用。